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蔡為民_新浪博客


最近發生了一些看似獨立存在、互不相干的一些事,但將之拼湊、整合起來,卻是件非常值得關注的現象與趨勢.
上海樓市動態成為兩岸共同焦點
首先,我6月底應邀赴台灣,針對房地產高端投資人進行一場演講,題目是「兩岸三地樓市大預言」,講完之後聽眾照例圍上來爭相發問,問得最多的是上海房地產前景及其價位走勢,甚至有人直接表示,自己去看「盪臣一品」兩三次,准備下訂購置.老實說,我當時認為她吹牛的成分居多.「盪臣一品」號稱「中國第一豪宅」,買的起又想買的人應該並不多,就這么巧給我撞上?雖然她是一位某扶輪社的前社長(台灣以富人為主的社團);于是我好奇的順口問道:妳知道它賣什么價錢嗎?接下來令人啞口的事發生了,她精准的報出了一個數字,與我所知的價位完全吻合;于是我知道,她真的去看了几次,而且很有可能真的會買.
另外一件事發生在這几天,上海市干部培訓中心邀我演講,題目自訂,但要求先傳綱要.我想台灣甫開放陸資購買房地產,應該會有不少人對"兩岸房地產的發展與比較"有興趣,于是很偷懶的要同事把 6 月底在台灣演講的提綱傳了過去,對方馬上來電表示學員不大關心台灣樓市,建議鎖定上海房地產前景.
上述兩件事說明兩岸消費者均關心上海房地產走勢,乃至將之作為購買標的.這本來也無可厚非,畢竟以上海獨特的城市地位,無論是明年 5 月開始的世博, 2014 年的迪士尼, 2020 年初步建成的"雙中心",都讓人無法忽視上海的惊人能量與爆發力;而上述三項利好均與浦東密不可分,並與陸家嘴"無縫對接",它是我認為近期上海 -> 浦東 -> 陸家嘴 -> 等豪宅,銷售暢旺的主要原因.
上海"雙中心"正在發力
再舉兩個例子藉以突顯豪宅日後的身價看漲.
對城市經濟稍有研究的專家學者應該都知道,但凡國際金融、經濟中心,其GDP 占其國家經濟總量基本上都在 20~25% 之間,如紐約 GDP 占美國的 24% ,倫敦占英國的 22% ,東京占日本的 26% ,巴黎占法國的 18 %,漢城占韓國的 26 %,而目前上海的 GDP 僅占中國的 4.6% ,說明一旦政策、措施配套到位,上海後續增長空間極其廣闊.
此外,作為國際金融中心,大體而言需要約 60 萬境內外金融人才,惟當前上海金融業即使把人力都算上,也衹有 12.8 萬,顯示後進者將大有人在;這些財力雄厚、注重品位與地位的專業人士,一旦陸續進駐上海、陸家嘴,其對房地產所產生的強大購買力,可想而知.
這也是上海自第二季開始,房價節節攀高,豪宅市場買氣迅猛回升的關鍵因素.
台灣樓市前景目標不容小覷
以上種種是否說明上海樓市榮景獨好,而台灣房地產日薄西山了呢?當然並非如此,同樣也以一事例加以說明.
最近兩岸知名企業家 ----- 頂新魏家(康師傅),注資數十億狂吃「台北 101 」金融大樓的股權,而且准備持續買進;不但如此,更大手筆購買 9 套台北市地標型豪宅「帝寶」,令台灣人大呼不可思儀,部分輿論以「回流的不是鮭魚,是鯨魚!」來形容內心的震撼.
有人認為這是個別的現象,或以"衣錦榮歸"來表達「康師傅」巨資購買台灣頂級商辦與豪宅的意圖.在我看來卻不那么簡單,畢竟魏家三兄弟以精明、經營穩健著稱,哪里僅僅會為了「光宗耀祖」就一擲億金而面不改色,其中必有商業圖謀.
我的判斷是,兩岸大和解已成不可逆轉之現況與趨勢,可以預見的是日後經貿、文化、商務的交流,勢必愈加頻繁,過程中所產生的商機無可限量,這點頂新魏家豈會視而未見?于是率先不惜代價分別買下台灣最具代表性的商辦與豪宅.
搶占兩岸地標豪宅,已成富人們的最新算計
如此作為之目的是為了投資獲利?當然不是,對他們而言這根本是不看在眼里的九牛一毛.主要在借「台北 101 」、「帝寶」之無可替代形象,彰顯其兩岸台商不可憾動之權威與地位;因為在台灣有錢人很多,但能夠或者願意大口吃進「台北 101 」股權(頂新目前已是其民股最大股東, 101 有約 4 成官股),及買下 9 套「帝寶」的富豪卻是屈指可數的阿!
可以想見,為了兩岸無限商機計,未來會有愈來愈多台商橫跨兩岸,購買具代表性與指標意義之房產,進而帶動陸商(即使千家企業僅一家有興趣赴台,數量便可觀,畢竟台灣太小)、港商也不落人後的采取類似行動,進而刺激兩岸豪宅身價的與日俱增.
在台灣最有代表性的頂級豪宅是「帝寶」,在上海最國際化與具地標性的豪宅,我看非「盪臣一品」莫屬.
千呼萬喚、几經周折、POSE擺足,"上海第一爛尾樓"-------東海廣場NO.1終于近期以24.5億人民幣的價格,由摩天士丹利"低價"轉讓給潘石屹.
外界對此有諸多評論,貶褒不一,而我的第一直覺是:不怕死的來了!
輿論曾給老潘一個封號,稱之為:房地產界典型的保守主義者,但至少就拿下東海廣場這件事來說,他絕對是個冒進的機會主義者!
大摩"賤賣"必有隱情
之所以如此評價他,可是有所本的.
首先,眾所周知東海廣場爛尾十五年,過程中轉手七次(連同此次),僅僅2005年4月1日,當天就被"策略性"的移轉3手,價格也由7.38億一路飆升至13億,2006年6月13日到了大摩手上已是19.3億.事隔3年,歷經07、09年兩次樓市榮景,加上出售稅費、裝修、經營、管理乃至利息,24.5億絕對是賠錢賤售.精明的大摩為什么要這么做?長期以來租金徘徊在5元/平方米/月之下,以及境內外關系良好的大摩几經努力,卻仍衹有可笑的30%出租率,已經給出答案.
知情的"第三者",老潘自討苦吃?
更可笑的是,面對其糾葛不滿、仍在訴訟當中的產權紛扰,老潘以"善意的第三方"一語帶過,果真有"天子腳下"北京人的豪氣,問題是,所謂的"善意"應泛指不知情吧?正所謂:不知者不罪.明知山有虎,偏向虎山行,勇敢、豪邁的令人豎起大拇指連聲佩服,但若是被老虎咬上一口,也別怪老虎或怨天尤人,這可是妳老潘自找的.
更更可笑的是,老潘還言之鑿鑿的說:人家大摩本來還想持股20~50%呢!後來是大摩內部反復討論,認為日後還要做SOHO生意才放棄的……云云,一付"對方其實還舍不得賣"的姿態.我的天啊!這話不說還好,一說還真讓人替老潘的商業智慧捏一把冷汗,這不是擺明了"以進為退"的黔驢之計嗎?我看老潘若非"揣著明白裝糊涂"就是"頭腦發暈拎不清"!
"二奶生的"還當寶貝!
更更更加可笑的是,以東海廣場立地與規划之差勁、出入之不便、非主干道、氣勢之不彰、純屬"二媽生的"蹩腳環境,老潘竟大言不慚的說,要租到8元/平方米/月,而且要100%滿租!怎么了?咱們上海沒人啦!果真能達到此一標准,還輪得到他老人家不遠千里從北京來"撿皮夾子"?好歹"強龍不敵地頭蛇",更何況是人與財俱濟濟的上海!搞搞清爽啊,不遠處條件比東海廣場好太多的嘉里中心也就7.5~8.5元/平方米/月,甫完工、位置絕佳的越洋廣場衹不過10元/平方米/月上下,以東海廣場爛尾15年及其立地條件,就算妳老潘棒過大摩,當下能租個5.5元/平方米/月就撐死妳了;即使以此條件若能滿租,我甘願提頭來見、賠禮道歉,哪怕衹租出去50%!
須知,膽敢號稱"甲A級辦公樓",地點是關鍵,企圖純粹依靠地段、板塊的宏觀優勢討到便宜,別說是南京西路了,就算陸家嘴也救不了妳!
炸掉"東海廣場"?
有人勸告我,蔡老師妳可別罵絕了,成王敗寇、馬後放炮安全些,說不定詭計多端的老潘真能把山西煤老板忽悠來,搞不好還造成搶購呢!我說這"忽悠"一詞用的好,問題是人家老潘是干"坑殺投資者"這下三濫事兒的主嗎?他現在是"無知者無畏",等他摸清楚狀況,他就知道自己是掉進了陷阱,而不是捧了張餡餅.
那么該怎么辦呢?第一財經"決戰商場"的主持人金瑜很壞哦,非逼我在節目中給出答案,我張口就說:炸掉!搞得在場的人瞠目結舌.本來嘛,它沒事桿在那兒,還真有點礙眼,讓閃閃發光的南京西路板塊蒙塵,還不如炸掉一了百了!妳說是吧?
昨天( 8 月18 日)上海市政府舉行第十三屆人大常委會第十三次會議,市長韓正代表市政府向市人大報告市政府 2009 年度上半年工作情況.
過程中除了提及南匯划入浦東新區、重點舊改地塊的改造、世博的有序推動、雙中心的落實,還特別針對房地產市場講了一段話,大意是:最近一段時間房地產市場交易量回暖,房價上漲趨勢明顯,將會加大保障性住房和中低價普通商品房的供應力度,加大普通商品住宅用地的供應,確保今年 1200 公頃住宅用地供應,加快新盤上市供應節奏 ,規範房地產市場交易秩序.
並表示今年保障性住房已開工和新開工總量將達到 600 萬平方.
透過市長報告,不難理解上海市政府整頓房地產市場的決心,而且主要是從房源供應的角度思考問題,這絕對也是解決問題的好方法,但如果能更進一步的從需求角度尋找可行方案,或許效果會更加好些.事實上,近期上海銀監會要求在滬各商業銀行嚴格遵守房貸的三"不"政策──不尋找借口、不自行解釋、不降低成數,嚴把"二套房貸"關,防範三"假"──假按揭、假首付、假房價,就是這個用意.畢竟 玻璃屋,市場的確存在提前消費與投機、投資過度的現象,從而不斷推高房價,上周房價創出 19603 元/平方米的歷史最高水平,足以說明問題的嚴重性.
況且房地產有其特性,每塊土地各不相同,尤其座落位置更決定了其是否為有效供給?最顯而易見的例子是,老百姓想住在內環,土地供應卻在外郊環,這個時候就會形成匹配問題──想住的人未必買得起,買得起的未必會去住(投機或投資);或者是買得起未必住得起(太偏遠、出行不便利).
好在韓正市長也說了:要加快地鐵建設,今年底上海地鐵運營總里程將達到 350 公里 ,明年可望突破 400 公里 ,屆時相信能有效改善郊區"出行難"及生活、商業配套不足的問題.
雖然樓塌事件的調整結果已經公布,但是否足以讓老百姓免于居住恐慌?搜房網近期針對樓倒塌事件所作的調查提供了答案: 65% 受采訪者認為房屋質量有問題,而有 23% 希望對全市所有樓盤進行安全測試,說明不安全感之深.
讓住戶對建築品質有信心,才能住的安心
追根究底,其本質原因在于購房者對建築的從無到有完全沒有參與,而房屋偷工減料、品質低下的糾紛卻層出不窮,又碰上"樓脆脆"事故,更加使得消費者對建築物品質的信心無從建立.在我看來,徹底解決問題的唯一途徑,便是建立「不動產血統書」機制 ---- 這是我于 1999 年在台灣集結許多有良知的開發商、建築商、建築師、律師等專家,歷時半年制作完成的建築規範,目前在台灣大部分得到實施.
事實上,我曾應邀上中央電視台【對話】欄目,及第一財經台【頭腦風暴】、【第一地產】欄目時,不斷趁機提出關于推動【不動產血統書】的好處及其內容概述,房地產時報甚至整版作過詳細報導,可惜"船過水無痕",並未引起任何相關單位的重視.
連狗都有"血統書"
關于「不動產血統書」存在的必要性,我最質樸說法是:連一衹千元左右的狗都有血統書,以證明自己的身份,而動不動百萬元計價的房地產,卻沒有任何憑證擔保自己是健康的、安全的,實在有違常理.
我在「頭腦風暴」里與任志強辯論這個議題時,他輕描淡寫的說:開發商有開立建築物安全的保證書給購房人,因此「不動產血統書」沒有必要……云云,有意識的忽略多數開發商是項目公司,項目結束,公司也就結束,根本不具備承擔風險的能力,更何況寥寥數行語焉不詳的保證書,在法律上到底能起到多少保護作用?衹怕是天知、地知、開發商知,而真正與建築物共存亡的消費者,卻是懵懂無知!
我當時回應任志強:讓消費者更加信賴開發商,進而能夠安心的購買與居住,又有什么不好呢?他倒是一時語塞,不知如何答覆?這在當時讓我感到很爽,心說:這老小子一向強詞奪理,原來也有說不下去的時候!
樓房建築全過程,就是「不動產血統書」
何謂「不動產血統書」?其實並不復雜與偉大,主要是把建築物的施工過程,從土地使用區分、地質鑽探報告,乃至後續的動工、打樁、挖地下室,到逐層興建的水電配管、捆綁鋼筋、水泥澆注、鋁門窗風雨測試 ﹒﹒﹒ 等工序,以錄像 鋁窗 + 拍照 + 相關證明文件的集結,使之全程透明化,當然也包括鋼筋粗細及數量、沙石來源……等,均由供應厂商開立負法律責任之證件予各個住戶,一旦質量出現問題各擔其責,以免 " 金玉其外,敗絮其內 " .
之所以需要這么作,是因為房屋一旦建成,其內部構成根本看不到、摸不著,導致有些沒有職業道德的開發商就罔顧人命、偷工減料,以牟取非法暴利,萬一房屋出狀況就推卸職責甚至逃之夭夭;如此惡性循環,非但消費者權益不保,對注重品牌、品質、品德也是一種懲罰與反諷,絕非市場運行之正道.因此我非常希望這種有利于買賣雙方、讓消費者更加信賴開發商,自己又住的安心的做法,能在中國大陸生根發芽,雖然目前看起來千難萬難.
在鋼骨上簽名以昭公信
在台灣方面,由于屬地震多發區域(通常為 1~3 級上下的中小震),有些開發商為了品牌、賣相、銷售,于強化房屋堅固程度方面做足功夫,從第一代 RC 結構 → 第二代 SRC→ 第三代 SRC+ 阻尼器、制震壁 → 第四代 SS+ 抗震墊、加裝制震壁、阻尼器 ﹒﹒﹒ 等琳琅滿目、不一而足 氣密窗;其中部分豪宅更號稱引進防災中心、醫院等級的強固系統,有些開發商還在每一根鋼骨上親筆簽名以昭公信;當然,這么做之目的在于增加消費者信賴度,進而使其願意采取購買行動.
購房者有免于居住恐懼的自由
一般來說,建築物的堅固與否與開發商、設計師、建築商、使用者等各個層面都有連帶關系,任何一方疏失都會造成建物的堅固度受損,這值得我們關注,並采取必要的防堵措施.此外,房屋的功能並不衹是堅固如此單純而已,姑且不論建築品位的塑造,房屋至少應該是安全、舒适、耐用的城堡,而非動輒讓屋主為壁面滲漏水、管道不通、電路出問題 ﹒﹒﹒ 等質量瑕疵,搞得心煩氣躁;乃至因為無法確切掌握房子的品質而 " 擔惊受怕 " ,這其實是作為一個專業開發商對購買其產品者,最起碼的天賦職責;畢竟,購房消費者有免于居住恐懼的自由.
容許我重申一遍,如果連一衹狗都有證明其身價、來源的血統書,連手機、電視、微波爐都有厚厚的使用說明手冊,那么所有的開發商都應捫心自問:提供購買者一本讓住在房子里面的人,感到安心、安穩、安全、免于恐懼的【不動產血統書】,是否為負責任之開發商最最基本的職業道德?我想答案肯定沒有爭議 ----- 當然是的.
6 月8日吉林省松原縣發生震惊全國的學生、家長、官員三方之高考集體舞弊事件.
6 月26 日美國知名的全球財富管理公司發布中國富豪人數已居世界第三位,預估在 2013 年成為第一.
6 月27 日上海閔行一在建 13 層樓盤轟然倒塌,經查開發商重要成員竟為公職人員.
以上三則發生的人、事、時、地、物皆大不同,彼此之間看來毫無相關,實則密不可分,都在講述同樣的事,而核心直指「地產財富效應」的反扑,並殘酷而清晰的折射出整體社會深層次的躁動與迷茫.
30 年經濟的跳躍增長,除了帶來生活、物質條件的改善,也無可避免加劇財富的非均質化分配.過程中,房地產地本身的角色扮演,既微妙又充滿爭議.
不論基于城市化進程或人們改善居家條件的需求,城市土地大量被開發興建為房屋,是再理所當然不過的事.惟由于土地均為國家所有,審批權利又集中在缺乏監督機制的少數官員手中,而為了加速建設腳步,地方政府于公(土地財政)于私(落馬官員哪個不與土地弊案有關?)都有強烈誘因促進地產市場的繁榮,招拍挂又往往衹是走個過場(「蓮花河畔景苑」土地取得的方式不是特例,一線城市尚且如此,其他地方可想而知),于是高人一等的人,以倒賣土地不費吹灰之力而暴富(周正毅者流),次一等的人取得土地,透過政策的傾斜與保護(包括:"屋未交,錢已付"之極其不公平的預售制度及"樓塌門"事件之樓層數超標)而暴富,再次一等的人,以房屋買賣賺取差價同樣暴富……;上述三種人在我們的社會所在多是,而腳踏實地、勤懇努力打拼工作與事業,希望能有所作為的人,卻往往因收入趕不上房價增幅而望屋興嘆,甚至悔不當初.
如此上行下效的惡性循環與錯誤示範,實體經濟的萎縮已是命中注定,也強烈誘使財富更加向房地產靠攏,從而加劇貧富之懸殊差距,與日益敗壞的官箴、風氣.
民間流傳這樣一個故事: 2000 年,兩個台商各自懷揣 500 萬人民幣進入大陸,一個老老實實到昆山建厂,一個想要過輕松日子,于是到上海買房置業;一晃眼十年過去了,搞厂的台商被搞的焦頭爛額、身心俱疲, 500 萬所剩無几,倒是手中白條難計數,真不知猴年馬月才能收得到賬?而到上海炒房的台商倒是過的快樂逍遙,"窮的衹剩下房子",名下財產與二奶皆不少.
當"辛勤工作必有所得"不再是中國人的普世價值,當"投機倒把才能發財致富"成為主義與信條,道德、廉恥、公平、正義不衹抽象、遙遠、八股,恐怕連聖經都不如,令人不屑一顧.
我必須強調,自己並無意批判運用資本優勢賺取房地產財富的機構或個人,畢竟"凡投資必有風險",衹是在中國特殊土地體制下,房地產投資利益大的惊人(當然許多潛規則的隱形成本是不可免的)、風險卻小的可憐;而更"可憐"的,當然是那些原以為"多勞多得"、"埋頭苦干終將出人頭地"的勞苦大眾,當他在辛勤工作之余偶一抬頭時才發現,自己衹能在房奴與房客之間作出抉擇,其窘境著實難堪、心情難免怨憤.
有些人以"仇富"一語概括此新生社會現象,顯然是流于表淺,因為在"仇富"的背後,往往是"以正規途徑追求物質與改善生活條件"的無力感之積累,更何況中國 0.4% 的家庭占有 70% 的國民財富(全球財富管理公司之調查),絕對是畸形的發展方向.
有人說,全球財富管理公司所聲稱中國紛什超過 100 萬美元的富豪人數達 36.4 萬,列名全世界第三,恐怕統計有誤.我也認為有問題,而令人哭笑不得的是,問題出在該機構所認定的資產竟然不包括住宅、汽車、收藏品,這些奢侈品恰恰是中國富豪們的最愛,如將之計入,中國富豪人數恐怕早已是世界第一了!
松原與"樓塌門"之類似事件之所以層出不窮,之所以值得官方重視,在于它所揭露的,與中國富豪數量一樣,極可能衹是冰山露尖,連"角"都還沒有看到,而其所帶來的社會效應卻是無比巨大,值得為政者嚴肅對待與深刻省思.
目前中國樓市的走勢,在全世界範圍來看,應該都是一個空前絕後、絕無僅有的奇跡.當全世界都還在探索、爭論著國際金融海嘯是否真正触底時,以上海為首的中國部分城市之房地產市場,已經從第一季的量增到第二季的價漲,從滿足自住的中低端產品,到投資獲利的中高端物業,從小陽春走向艷陽天,從反彈到反轉的榮景階段.其高低起伏過程衹用了短短的三個月,這就難怪會有開發商發出"市場恢復的速度讓人害怕"的惊呼.
政府救市總算達到賣地目的!
然而感到恐慌的何止是開發商?升斗小民更是點滴在心頭.望著蛙跳式的房價,從"沒有意願"到"沒有能力"購買,心中之慟非當事人難以理解,這就是唱多者在網絡上總是被"萬箭穿心"的原因.但問題解決了嗎?非僅沒有反而惡化.由于中國房地產制度的特殊性,乃至角色、功能定位與世界各國有明顯差異,使其具備更強烈的"易漲難跌"之鮮明個性,于是動輒發生令樓市產官學界同感意外的房地產走勢,這是體制使然,"官本位"主義使然,實屬無可奈何.
擺在眼前的是,樓市銷售的暢旺,已然地連鎖反應到土地市場.就在剛剛過去的5月,久違的大幅超出底價成交之"地王"又重現江湖,從而使土地市場繼房產市場之後,同樣進入全面復蘇的境地!
回想去年土地拍賣的几乎"無一成交",到如今的"無一流拍",轉變之快,令人嘆為觀止.而這正是政府所希望看到的狀況,也是一年來從地方到中央努力救市的原因.
全國賣地賣的不亦樂乎!
趁著房產與土地市場的相繼活絡,地方政府無不趁勢加快出讓土地的速度.全國60個重點城市5月份共推出住宅類用地1400萬平方米,成交1114萬平方米,同比增加99%,足以說明市場之熱與地方政府依賴土地財政之深.當然上海也不例外,1~5月共推出住宅用地114.5萬平方米,是去年同期推地量的18倍,僅5月就推出6宗38萬平方米住宅用地,3宗溢價60%,3宗溢價29%,6 鋁門窗月12日更不得了,在數十家開發商的瘋搶下,35號公告挂牌出讓的7幅土地中,5幅相比挂牌起始價漲幅超過100%,其中包括7個月前才慘遭流標的青浦華新鎮地塊.開發商干云豪氣再現,與今年初深陷資金鏈緊繃之苦的處境,已大相徑庭、不可同日而語;果真是"白云蒼狗,滄海桑田"啊!
開發商買地乃"一石三鳥"之計
當萬科、富力、世茂、保利、中海、金地……等全國性大型開發商都有志一同的涌進土地拍賣會場,紛紛高價競標土地時,不衹說明開發商對後市前景充滿信心,于是產生增加建地庫存的沖動;因為光是如此並不足夠,看好得有錢將地納入囊中,否則衹能一邊涼快、干瞪眼的份.顯然,從5月25日開始,開發商自有資本金比率由35%調降至20%(限保障性住房、普通商品房項目)市場賣氣旺盛促進銷售回款、貨幣流動性充沛,使開發商現金流得到極大改善,從而擁有雄厚資金得以進入土地市場,達到刺激購房者加速進場、拉抬自家在售項目身價,其中上市公司甚至能大幅提升股價之"一石三鳥"的效果.
進入世博前,一手房將零供應
第一季度量升,第二季度價漲,那么第三季度及其後市是漲是跌?看來是充滿懸念.許多人不禁納悶,
這樣的市場榮景到底能走多久?
我判斷持續至明年上半年應該問題不大,原因也很簡單.
首先,國家基于外部環境的惡化並未得到明顯改善前,必須加強刺激內需,而方法是延續寬松的貨幣政策及針對性減免購屋稅費,或其他有利市場繁榮的舉措.其間或許有時會因為買氣過熱而有所調整,但總體而言,調動消費者購屋的積極性,進而帶動55種關聯產業的穩定發展,是重中之重.至于這種做法的是非對錯,則不在本文討論範圍.
其次,進入世博的前一年半載,為了保護道路、環境處于理想狀態,乃至需要大量人力投入世博展館的建設,樓盤興建必須停工;換言之,一手房的供應即將進入急凍,這就使得"供不應求"的矛盾顯得更加突出,進一步強化了市場榮景的可持續性發展.
反倒是世博開始之後,不可避免將發生投資人階段性的獲利回吐及市場供應量的激增,有可能出現明顯的房價下調,使樓市重新回到平穩運行的軌道.
最後我要強調,基于中國房地產的特殊性,及上海世博、迪士尼、雙中心之短中長期強大利多的支撐,勢必使上海房價常態性處于堅挺狀態,這個時候,保障性住房體系的加快建設腳步,便顯得極為重要與敏感,否則後果不堪設想.
近期政府相關部門連續兩次召集各大開發商,明確要求房地產開發企業,要正確認識當前形勢、正確判斷房地產市場走勢,合理定價、促進銷售……云云,市場將之稱為:佘山會議.
穩定房價是政府無可推卸的責任
政府之所以會如此大動作展開對開發商的"道德勸說",源自于第二季開始,超過一半以上的樓盤都出現或多或少的漲價行為,而眾所周知,開發商漲價的誘因是成交量大幅提升,這又是政府自去年下半年開始一再"讓利"的結果,包括:房屋買賣稅費及其門檻的大幅調低、購屋利率打七折、第二套房認定標放寬……等利多因素的刺激.因此,政府對房價保持穩定,有著不可推卸的責任,這就是為什么相關部門一再告誡開發商,不要借著5、6月樓市旺銷期趨勢哄抬房價的內在動能,否則以市場價格自由化的角度,政府的干預是缺乏依據的.
問題的關鍵在于既然是"告誡"與"道德勸說",就說明它是沒有法律強制或約束力的,而開發商並不是公益團體,它是以賺錢、獲利為目的的"經濟動物",它不會因為政府曾經的、一再的出手相救,就感恩戴德,趁此景氣回暖之際,堅持原價以回報政府救市的大恩大德."在商言商",開發商趁此景氣回暖之際,再發一筆橫財的機會怕是大的多.
先救再壓,"恐怖平衡"談何容易?
其實市場本就如此,能賣2萬/ ,為什么我要賣1.8萬/,讓購房者未來轉賣時獲得更大利益?這就不是市場行為、市場經濟,而是計划經濟了,開發商能不明白這個道理?
如此說來,難道開發商膽敢直面政府的一再告誡,仍然"頂風犯案"、強行漲價?當然不是,開發商大可不必如此,因為有太多迂回的作法,可以達到"漲價歸己"的目的,譬如:先以人頭簽約然後抬價進入中介市場尋找下家、拉大樓層價差,然後低報房價(類似「廣告戶」的作法),甚至封盤待售、延遲申請預售證,都能制造"供不應求"的狀態,自動推升房價的上揚.畢竟,對政府而言,衹要成交量維持穩定,就說明購買力不成問題,從而缺少了持續干涉市場正常運作的正當性.
總而言之,政府努力維持房價穩定,絕對是用心良苦、值得肯定,但要真正達到目的仍需多管齊下、再加把勁,才有可能實現.
後世博時期,樓市動向成謎!
至于後續市場走勢如...

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