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紅砂壩_新浪博客


地價與房價之爭缺乏基本理論的支持
文/劉玉錄
最近,隨著國土資源部對全國620個樓盤土地成本調查結果的公布,几年以來一直撕扯不清的地價與房價誰主導誰的爭辯又火熱起來.各方爭論主角都本著"沒有調查就沒有發言權的"訴求拿出了自認為的權威數據,但是,在前提問題上都沒有涉及到──這就是,既然討論的是商品價格問題,而價格又是價值的貨幣具體表現形式,這就涉及到價格決定的最終依據和收入的最終來源,即價值的決定問題.無疑,這是一個基本的理論問題.
對價值源泉的地回答,已經遠遠超出了我們這里所討論問題的範疇,甚至涉及到社會基本制度的評價(馬克思剩余價值理論以致他的整個經濟學的基礎就是勞動價值論嘛).在地價與房價關系上,如大家所知,如果堅持勞動價值論,那么地價(地租)因為不參與價值的創造,自然不會影響房屋商品的價格;如果堅持效用價值論,那么地價(地租)由現時的房屋供求關系引發的派生需求(邊際效用)來決定,地價自然影響著房屋的市場價格.
如果說,發生在將近200年前英倫的、分別以古典經濟學
房地產虛擬化下的思維
文/劉玉錄
一、本輪房地產景氣的性質是金融虛擬
今年上半年房屋市場交易量的超常膨脹及其後的價格迅速攀升,除了第一季度集中釋放的剛性需求推動以外,主要來自內外金融虛擬力量的推動.一是國內去年下半年以來政策驅動的流動性;二是境外置業資金的流入.上半年,國內巨量信貸7.37萬億元.其中,一部分,通過個人和房企信貸直接進入房地產領域;一部分經過股市溢值後,與大型國企和銀行的團購炒樓資金流會合間接進入房地產市場.同時開發企業資本金與個人首付的大幅度調低,也等于增加了樓市貨幣流動性供給.
期內,外匯結存在1-4月每月1200億美元的情況下,5月突然跳到2450億美元.在上半年中國外貿出口同比下降21.8%的背景下,衹能用國際收支的非經常項目來解釋這些突然涌進來的外金.考慮到今年以來美國/歐盟超量印鈔必將引致貨幣貶值預期的因素,外金出于保值目的一部分進入經濟率先趨穩回升的中國境內特別是價格迅速上漲的樓市是非常合乎資本邏輯的.
二、上半年房地產市場虛擬度的估計
劉玉錄:房產中介大多是騙子
給出這個命題,心中是苦澀的.從事經濟和房地產教學/研究三十余年來,在十几年中接触到的房地產企業,從總體上看、從平均數上概算,開發企業與中介企業的誠信度不在一個層次上,這從屢次發生的大陸中介老板卷款蒸發可以得到證明.同時,美國住房次貸危機爆發後,買房人大罵房屋經紀是"龜孫子",拿了傭金縮頭沒影了.(當然,這並不等于說開發商一點不存在誠信問題.極端的例子亦有:前些年,重慶一個房地產老板一套房子重復賣了150回,事情暴露前夕帶著電視台女主持人跑國外去了)不過,僅從一般印象還不能斷然下"房產中介≒騙子"的結論,還是從筆者親身經歷的几件事中的兩件說起吧──
大約是在2008年春季的樣子,一個自稱是鵝矮鵝假房屋中介公司什么屁總監的名叫耳東草明的年輕人,打著要搞一個公益活動的招牌,一口一個劉老師地央求我能見他一面.本著積極參與公益事業和見學生的雙重心理我允許他進了我的書房,誰知他一進屋屁股就粘在椅子上耽誤了我一個小下午,裝出一副謙恭學子的樣子,圍對《天津市空間發展戰略規划》(征求意見稿,2009)的意見建議
市民:劉玉錄
看到公示的《天津市空間發展戰略規划》(征求意見稿,2009)很是高興.這些過去屬于十分機密的東西,現在尋常百姓也能見到,反映了時代的變化.整個天津空間發展戰略規划在延續《京津冀地區城鄉空間發展規划研究》(吳良鏞,2002)成果理念的基礎上,依據國務院批復的《天津市城市總體規划(2005-2020)》,對我市發展方向/空間布局結構進行了謀划,為全體市民展現了一幅美好的未來藍圖.應該說,這是一項富有創意、影響廣泛且深遠的工作.對于規划我們是外行,按說沒有發言權,為了表示感謝參與編制工作的規划師們,響應市委市政府征求意見的號召,斗膽班門弄斧,把拜讀後的想法如實說出.
一、關于總體戰略的表述
規划"雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態"的總體戰略表述,好在言簡意駭,重點突出,但是從所包含的內容結構上缺乏平衡.具體說,根據規划下面的說明性文字,"相向拓展"主要是指"雙城雙港",如果這樣理解成立的話 每日新報
獨立經濟學家謝國忠近日表示,目前中國房市仍有泡沫,未來的房價會隨著成交量的減少而有所下跌.在天津樓市連續數月的"小陽春"過後,降價之說也隨著市場成交量的下降開始得到更多業內外人士的認同.
清明節(q ng ming)-資料(附習作)
清明為二十四節氣之一.在每年四月四或五、六日,民俗于此日掃墓.清明是表征物候的節氣,含有天氣晴朗、草木繁茂的意思.清明這天,民間有踏青、寒食、掃墓等習俗.
我國古代將清明分為三候:初候,桐始華;二候,田鼠化為?,牡丹華;鷢音如,鵪鶉屬,鼠陰類.陽氣盛則鼠化為?,陰氣盛則?復化為鼠.三候,虹始見.虹,音洪,陰陽交會之氣,純陰純陽則無,若云薄漏日,日穿雨影,則虹見.
清明/寒食
介子綿山火中燒,
春草紙灰漫城郊.
唐宋清明詩畫在,
故人已過洛陽橋.
'2009全球金融危機下的中國樓市走向
文/劉玉錄
問題1:為了應對全球經濟危機,我國出台了一系列的調控政策,意在擴大內需、促進經濟,那么具體說這些調控政策將怎樣促進中國經濟穩定發展?
(一)擴張性的財政政策和貨幣政策必然會推動經濟增長,減少下滑.
從財政政策方面,4萬億的刺激方案,其中中央政府1.8萬億元,地方政府2.2萬億元,按照明後兩年各投入2萬億元.4萬億的短期(3-6個月)效應為0.4,長期效應為1.0(12-24個月),頭一年 採光罩2009會拉動GDP2.8個百分點,第二年2010會拉動6.8個百分點.
從貨幣政策方面,9.16-11.27四次降息,累計下調1.89個百分點;三次下調存款准備金率,累計下調2.5-3.0百分點.12月13日國務院辦公廳金融30條提出,力爭2008年貸款增加4萬億元.按下調的利率幅度計算,4萬億可以節省756萬元利息,即企業成本.2008年國內銀行存款
博弈中的房價走向
──樓市的政治經濟學分析
文/劉玉錄
房價,几年來因高位增長而導致全社會反響,去年下半年以來又因樓市面臨調整而引發新一輪博弈.因而,房價走向及其行走速度吸引著下至平頭百姓上至共和國總理的關注.
房價標榜于樓市,而中國的房地產市場絕非古典經濟學時代單純的自由競爭的市場供求原理所能全部解釋.由于中國加入WTO的過渡期已于2007年完成,中國宏觀經濟已經成為完全的"四部門經濟",即外貿進出口起著主要經濟部門的作用,從而使國內房地產市場對國際經濟反應的敏感度空前提高,這也是今年以來大家對大洋彼岸美國次級貸款危機" 隔音窗蝴蝶效應"嚴重關注的原因.
不僅如此,我們的市場經濟有個定語──社會主義, 鋁窗這意味著關鍵性的經濟資源掌控在國家(以各級政府為代表)手中,因此市場結構的壟斷程度是比較高的,尤其房地產市場的命根:土地與金融.經濟學常識告訴我們,壟斷甚至獨頭壟斷市場的定價機制源于追求超額利潤其人為因素程
五大道的不動產幽靈
──我親身經歷的一個"聊齋"故事
文/劉玉錄
事情發生在11年前.當時,正值我受邀擔任市里某房地產集團的研究室主任期間.由于擔負著約300萬平方米的公有住房租賃管理,集團機關實行夜間領/值班制度.除了門房保安值班人員外,領班的中層干部都在自己的辦公室里值班.
一個初夏的日子,輪到我值夜班.在辦公桌台燈下,我一邊聽電話,一邊看書和閱讀報紙,就這樣到了夜里大約近12點左右的樣子,感到有些困倦.因為辦公室沒有床舖,我就把白天辦公用的几把木椅子一線排齊,蓋上一條藍色毛巾被就躺下休息了.
我們的研究室在一座小洋樓的西南角底層,是一個類似寫字樓/商廈角上的電梯間的房型,呈圓形.牆的四面几乎全是長條形的玻璃窗,受熱面積大,溫度比較高.因此,即使在初夏也好長時間不能很快地入睡.
在迷迷糊糊狀態中,屋里的門輕輕開了,進來了四個小孩子,後邊跟著一個中年婦女.這些小孩子大約在五、六歲至七、八歲之間,個個長的白凈健康,顯得
毛澤東時代最後一個領袖的離去
──悼念華國鋒
交城的鄉親記得妳,
韶山的山水懷念妳,
中南海的草木景仰妳.
因為
妳確是一個人民的領袖.
失去的
才覺得寶貴.
愈去愈遠的時代
今天
人們格外體會到它的價值.
無論凱撒/路易/尼古拉
還是秦皇/漢武/清帝,
都不過是糞土黃泥.
因為
他們成就的僅僅是自己.
現代的《史記》 玻璃屋
不應該成為後宮里
娘娘腔的夢囈.
它該是
人民心中真實的評議.
文/劉玉錄
劉玉錄:經濟形勢不明朗 天津樓市成交小陽春難再續 經濟形勢不明朗 津樓市小陽春難再續 津房價回調小陽春愕然止步 近7個月津房地產市場監測 2009年04月01日'2009全球金融危機下的中國樓市走向 劉玉錄:博弈中的房價走向 毛澤東時代最後一個領袖的離去

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